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东莞楼市“量价回稳”迎收官2020年市场预期看稳

在刚过去的2019年,相信东莞楼市给许多∏购房者留下了深刻的印象,随着众多新盘的入市,一场场的年度买房大◇戏不断上演。

去年全年,东莞全市︼︽︾一手住宅网签48523套,环比2018年上涨6%。二手房虽然有税费政策ω利好,但表现在成交方面并不显眼,全年二手房过户量为34315套,与2018年几乎持平。价格方面,多个镇街楼价“破2”字头,∟倒是呈现出另外一番红火景象。

万科、碧桂园、保∩利等大牌房企在这一年频频发力表现不俗;本土开发商光大、鼎峰、达鑫稳扎稳打;而招商、鹏瑞、美的等品牌企业入驻东莞,这一切都为东莞楼市拉开了全新的帷幕。无论是外来全国性房企还是本地知名开发商,都在不断进行产品迭代升级,为⊙购房者提供更多优质选择。

土拍市场氛围活跃

笔者获悉,2019年东莞土地市场表现突出,全年商住地成交金额约374亿元,环比上涨53%,部分地块甚至还出现拍卖过于火热,促使政府部门不得不出台“终次报价”新规。由此可见,开发商对于湾区热门城市——东莞Ⅲ,保持看Я好的态度不变。

据统计,2019年东莞全市商住用地合计供应34宗,成交30宗,整个土拍交投≦市场可谓热火朝天,除成交金额上涨53%外,商住地成交建●筑面积约390万平方米,与2018年相比则上涨63%。

笔者查阅数据了解到,2019年土拍最火的地段莫过于南城、万江、虎门、寮步、松山湖。在楼面地价前十位中,深业集团在松山湖镇拿到的地块可售楼面地价高达28097元/平方米 ,稳夺第一;其他地块中有4块地块可售楼面地价都在2万元/平方米以上,与2018年相比又创新高。

不过,土拍市场依旧是外来品牌的盛宴,本地开发商乏∏乏无力,可以说去年的土拍市场与2018年相比已经大变格局。其中华侨城豪夺4块地,成为当仁不让的“冠军”;保利拿下3块名列第二;而天健、鹏瑞、美的、振业等房企则首进东莞拿地。

另外值得关注的是,2019年定向地块共成交7宗,建筑面积高达82.9万平方米;ω此类型地块的逐年增加,体现了政府更注重整体规划,一定程度上为未۩来招商引资铺垫,加速产业升级转型打下基础。

新品住宅供不应求

合富大数据显示,2019年东莞一手住宅供应约439万平方米,同比减少13.3%,连续三年萎缩;签约量∞约547.1万平方米,同比略增6%,结束3年跌势,呈现回稳趋势,以微弱优势超过2017年及2018年平均水平(541万平方↕米);网签均价约20139元/平方米,同比小幅上涨12.3%,涨幅扩大的主要原因为去年基数较低。

根据乐有家研究中心数据统计,2019年全年有9个自然月供需比小于0.8,说明东莞整体处于供不应求的状态。供应偏紧,一定程度制约♥了成交量的增长。

供应虽减少,但全年销售额却创近三年新高。笔者从东莞市住建局了解到,2019年东莞新建商品房网签金额约1419亿元,同比去年增加14%,创近三年最高;均价约19643元/平方米,同比▲上涨13%;其中住宅金额约1102亿元,同比增加19%,创近三年最高。

每月成交量价平稳§

2019年的东莞楼市度过了政策的消化期,再加上大湾区系列利好消息加持,成交量╞开始慢慢回升。2019年东莞一手住宅网签量达48523套,环比上涨6%。成交均价为20026元/平方米,成功“破2”字头,环比上涨15%,上涨幅度加快。

并且,一手住宅每月成交量和价格均较平稳,其中成交量稳定在50万平方米/月上下,均价稳定在2万元/平方米上下,波动幅度较小。

而在刚刚过去的2019年12月份,全市网签量达到高峰,一举突破5000套;其次就是年中的6月份,网签量4000余套仅次于12月份。成交均价方面,去年已经有7个自然月的全市均价在2万元/平方米以上。对此,笔者判断后续东莞新房价很难再维持在“1字头”了。

各大区域分化严重

据了解,2019年东莞有19÷个区域供应量同比萎缩,占区域总数的57%;有15个区域成交量同∣比萎缩,占区域总数的45%,该15个区域有12个区域供应减少;其中长安镇同比供应减少80%最为典型。成交量增长的18个区域中,有12个区域为供应增加,以塘厦、凤岗、清溪等临深镇街较多。可见需求受供应影响较大。

其中,东莞六大片区中东南临深片区爆冷,成为供应量最大ㄨ的镇区,自东莞限▀购后,东南临深片区热度下降,一直位处边缘≒,时隔几年,凭借供应量再次冲顶。而滨海片区全年供应仅有5074套,供不应求趋势最为严重。

网签量方面,有华为加持的松山湖片区成为炙手可热的“新贵”,2019年凭借9925套的网▓签量位居六大片区之首。其中值得一提的是塘厦镇成为“双料冠军”,供应量及网签量双双夺冠,都在4000套以上,一骑绝尘。

各大区域中,松山湖片区、城区片区和滨海片※区去年网签量均跻身 9000套行列。2018年网签量排名倒数的东南临深片区2019年因为供应量加大,网签量排名第四。在东莞的33个镇区(含松山湖高新区)中沙田镇⿺以4165套网签量排名第二。价格洼地的沙田镇楼市在2019年“异军突起Ⅳ”,成为购房者的“香饽饽”。

二手市场活跃度低

笔者了解到,去年3月份东莞二手房个税❤☜缴纳方式出现变化,间接为购房者“减负”,不过市场给出的反应并不算太热情。

据悉,2019年全年东莞二手房过户量为34315套,环比略有≌下跌。价格⿹方面,东莞二手╦╧房价格为16659元/平方米,连续三年价格呈上涨趋势,不过上涨幅度进一步放缓。2019年与2018年相比,东莞二手房成交价上涨7%。

二手商品房在〆2019年过户量波动∥较大,7月份为一年最高峰,过户量达357℡8套,低谷则出现在2月份,仅794套,相差可谓巨大。成交均价方面,基本上保持持续上涨态势,从年初的1.5万元/平方米上涨到年底的1.85万元/平方米。

根据乐有家研究中心数据统计,寮步镇成为了2019年全市二手房最热门成交镇区。该镇属于松山湖片区,™与松山湖高新区相隔较近,此外与城区也接壤,地理位置优越,但是价格低洼,与相邻镇区相比优势明显。

业内预期以“稳”为主

总体上看,2019年东莞楼市调控从严,侧重在市⊙场监管、公积金贷款和土拍政策上,打造出多个“首创”政策;不过相较于深圳土地市场门槛高、条件严苛、利润薄的情况,东莞依然是各路房企“虎视眈眈”的热土。

与此同时,2019年各镇街城市更新工作如火如荼推进,政府频繁出台相关政策为城市更新加速〡,多个旧改方案也在逐步开展,多个旧改项目有望迎来春天。

在周边各城市逐步放松调控、东莞市场稳定下,业内预┒计2020年政府重心仍放在招商引资及城市更新上,在对楼市调控方面则会跟随湾区其他城市出台有关调控松绑的政策,但限购限贷不可撼动。

根据优房超瑞城搜本¤月初对500位东莞居民作出的《东莞2020年的楼市调控的看法调☎研》报告中,有54%的市民认为今年的调控政策将加大放宽力度;32%的市民认为略有放松;有12%的市民选择了保持现状的看法;而仅有2%的市民认为调控将继续加强或其他观点。

优房超房产经营中心总经理王斌认为,此前轮番加码的调控已让东莞楼市平稳下来,为维持效果,2020年楼市调控加码预期不再,更多会↔偏向于市场监管类政策;并且各城市的人才争夺战愈演愈烈,东莞为了招徕人才及招商引资♥很有可能会在明年颁布更多优惠政策,其中包括人才购房优惠。

而〖随着湾区建设的稳步推۩๑进,拥有得∮天独厚地理区位和产业优势的东莞将继续炙手可▎▏热,他也Ы预计今年将会有越来越多外来房企,特别是深圳房λ企布局东莞,优质土地仍会受到热捧。文/图 陈泽煌

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